前几天，写过一篇关于楼市十年行情变化的文章，有朋友看到调侃道：睡了别人老婆五年有什么好难过的；

后来，他发现是我们共同的朋友，才知道这是一个源于生活的真实素材，他对这几年的楼市变化也有诸多感慨。

为了能更贴近生活，文章里基本都是真人真事，但有购房的粉丝留言：

你只是写了房子的价格变化，写了很多段子和故事，比如你今天写的阳光城大都会。但是这个小区的户型怎么样，成交量怎么样，物业口碑怎么样，周边配套有哪些，都没谈到。

这是粉丝原话，缩减了一部分，感谢这种建议，但再次声明，我们不篇故事，只写真事。

现在解析几个万元地铁次新房，目前看品质还行，对比峰值至少打五折，甚至更多。

你在其他地方，很难找到这么详细的解析：

因为现在很多中介，在十年前可能还在上学，而在十年前，我初中毕业后不久就投入楼市

——发传单了。

PART 1

图片为实地拍摄

在火车南站板块，最早布局的是大唐世家，2004年开始卖房，那个时候单价在2千元左右，讨论20多年前的房子没有意义，现在价格很低，品质未必比商品房高。

真正有品质的商品房，是阳光城最早布局，2014年年底开盘，这边的均价约为1万元，在2015年夏天的时候涨到1.15万元。

现在最早开盘的房源，单价已经接近一万元了，还是属于正常楼层，还有不错的装修。

阳光城大都会有A，C，D，E区，其中C区离地铁口最近，步行至胪雷站地铁口大约200多米，A区次之，部分是SOHO房源。

户型分布？69平米两房，79平米三房一卫，100平米三房两卫，124和128为四房两卫。

D区和E区离火车南站地铁口更近一点，但走小路大约也要700多米，也可以算地铁房。

楼盘周边配套较为丰富，有阳光天地，中小型超市，划片学校为胪雷小学，对口城门中学。

片区内有小型休闲公园，比如胪雷河串珠公园，还有篮球场等。

简单点理解，周边生活需要的配套都有，但是离主城区比较远。

离地铁口最近的C区只有三栋楼，社区品质还可以，但是有时候遇到极端天气，落地一楼的房子里面可以游泳。

现在价格比较亲民的是E区，预期低的房东和十年前售楼部的价格基本一样。

PART 2

图片为实地拍摄

星璟原分为A，B，C三个区，C区是纯商品房，2022年7月开盘，备案均价为21933元/㎡，成交均价：20500元/㎡。

B区有一栋是商品房，其余为安置房，A区全部都是安置房。

在销售的时候，说C区离地铁口只有100米，其实有点误导，真实距离大约在200米，B区和A区南面就是地铁口，最近处离地铁口不到20米。

星璟原因为是安商房，所以去对比价格，会低很多。

这个小区和阳光城大都会共享周边配套，甚至会更好一点，离胪雷地铁口C出口步行不超过2分钟。

目前成交单价大约在1万元左右，还有当地人说，有村民之间自行成交价出现8千多的单价，按他说的时间点计算，应该是无证交易，不建议外地人用这种方法。

C区商品房中，除了顶楼复式外，只有79和89两种三房户型。

怎么去形容星璟原小区呢？这个小区物业费每平米2.98元，有蛮多当地人不交物业费。

以我朋友为例，他身材瘦小，这么说吧，和他斗牛的话，我不进三秒区能把他打到11比0。

为什么不交物业费了，他拿出M法典，一条一条慢慢解释，按他的说法，好像也有道理。

这种小区，价格确实比较低，但不建议外地人买入，因为很难融入到本地人的生活群体中。

PART 3

图片为实地拍摄

滨海橙里在2016年7月份的时候开盘，当时的均价大约是1.6万元/㎡，到了2019年左右开盘，均价约为2.1万元/㎡。

这个楼盘的定价有点奇葩，除特殊楼层外，其他楼层之间的价差很小，比如八楼和二十楼的价差，在其他楼盘可能会差小几千，这里就几百吧。

因为这个楼盘南面是三环高架桥，西面是福峡路，高楼层的噪音和粉尘污染比较严重。

楼盘又分为大地块和小地块，大地块到排下地铁口大约在500米，小地块大约要800米。

大地块户型分布：起步户型为65平米两房，75平米三房，83平米为三房两卫，还有96,116平米等户型。

小地块主要是小户型为主，比如37平米的单身公寓，55平米的两房。

大地块户型比较正常，传统的南北朝向，小地块户型有点奇葩，朝南户型中，有的是采光井采光，有的是朝西采光。

图片来源于网络

这个楼盘，有很多外地置业顾问在2019年买入，在那个时间点，2.1万左右的单价还算有性价比，因为处于三环内，还需要摇号。

有置业顾问因为自己想买，想了一些歪门邪道，均以失败告终，当时摇号很公正。

前几个月，这个楼盘出现了不少开发商的法拍房，8千多单价就能买到正常房源了。

现在挂牌价中，有较多装修不错的房源单价在1.2万左右，实际上还可以再砍一刀。

前几天，有小伙伴把一套54平米高层的毛坯房源发到群里，以为是笋盘。

首先，小地块那边生活不太方便，尤其在进出小区的时候，自驾的话也偶尔会堵车。

这个价格只能算是合理，但不是真正的优质低价。

滨海橙里是属于三环内带地铁的楼盘，小区也还行吧，最早交付是在2019年，最晚是在2021年交付。

楼盘周边没什么配套，紧邻黄山驾校，越过三环路再往南就有比较低端的制造业了。

商业配套往北要到白湖亭商圈，往南要到新天宇或者阳光天地商圈，周边也没有大型超市。

这个楼盘周边还有国仕府，早期小户型单价能卖到两卫六七，现在大户型一万四五能买到，从某种程度上说，也算是五折了。

小结：如果当下，为了自住，一万左右的单价，买入南站周边，临近地铁口的小区，是值得考虑的。

这种地段就是为了刚需而存在，这些楼盘中，大都会和滨海橙里适合非地缘客户，也适合主城区的刚需外溢；

至于安置房，对于本地人来说，能接受这个居住群体的话，也比较合适。

这些房源，对比峰值时期，几乎都打了五折，那么从租售比角度看，一套三房户型，每个月两千多的月供，已经很接近租房成本了。

当然，不是所有的房源都是五折，对于部分急于变现的低价房源，可以优先考虑。

编后语

今天在群里和大家讨论一个话题，这样大幅度降价到底健康吗？虽然有部分未购房群体有幸灾乐祸的感觉，但大部分网友还是比较理性。

房子暴涨不是好事，但是也不能这样大幅度下降啊！

这可能导致10多亿人的财富缩水了，在这种条件下大家不敢消费，经济也会受到牵连。

有人会觉得，这和我三千块左右的工资没半毛钱关系，肤浅啦！

在楼市下行周期中，三千块工资群体的领导，可能要加入铁人三件套行业，而接下来，可能有的人三千块的工资都难了。

所以，我们看到了相关部门提出了止跌回稳的口号，这对于经济复苏有比较正向的作用。

覆巢之下，焉有完卵？这个道理大家都懂。

但我们相信，是全球第二大经济体，拥有全球最大的工业体系，我们在不断进步中，会早日渡过这个困难时刻。